MAISON ELA × LE FIGARO

Article publié dans le cadre de « Regards de Dirigeants », en collaboration avec Le Figaro.

Que deviennent les grandes demeures lorsque leurs occupants n’ont plus les moyens, ou simplement plus l’usage, de les conserver telles quelles ? La question s’impose aujourd’hui avec une acuité particulière.

D’un côté, la remontée des taux et l’inflation ont réduit la surface accessible aux ménages, jusqu’à faire perdre l’équivalent de 25 mètres carrés habitables, soit l’équivalent de deux chambres. De l’autre, le patrimoine détenu par les générations du baby-boom s’apprête à revenir massivement sur le marché.

Entre ces deux mouvements, c’est tout notre modèle résidentiel qui vacille. Les familles se réduisent, les trajectoires de vie se fragmentent, tandis que les charges liées à l’entretien d’une grande propriété – toiture, façade, facture énergétique, espaces extérieurs – deviennent hors de portée pour un seul foyer.

Pour répondre à ce choc d’échelle, la Maison ELA, fondée par Ihsân Elaïmeche (ex-consultant financier), s’est taillé une spécialité sur mesure : les immeubles de rapport et biens de caractère édifiés entre 1730 et 1930, cette période charnière précédant la généralisation du béton. Un choix dicté par l’amour de la belle pierre, mais fondé sur une analyse pragmatique du marché.

Deux regards sur un même immeuble

Sur ce segment, deux logiques d’acquéreurs s’affrontent. L’investisseur recherche avant tout un emplacement, un rendement pérenne et la conservation de l’actif à long terme. Pour lui, le temps constitue généralement un facteur de valorisation. Le marchand de biens, lui, traque le potentiel de transformation et de découpe. À l’inverse, le temps joue davantage contre lui, en augmentant notamment les coûts de portage et les risques de l’opération. Un bâtiment réputé intouchable ou déficitaire en l’état reprend toute sa valeur dès lors que l’on identifie un scénario de division ou de changement d’usage.

La manière d’opérer des marchands de biens évolue, elle aussi, avec son temps. Refroidis par l’explosion des coûts de chantier et la rigidité des financements bancaires, beaucoup de marchands de biens renoncent aujourd’hui à porter l’intégralité des travaux. Certains peuvent alors choisir de sécuriser le projet d’urbanisme, découper le bâtiment et revendre des « plateaux » bruts. Une stratégie qui permet de transférer la rénovation à des investisseurs particuliers désireux de créer du déficit foncier tout en maîtrisant leur budget.

Diviser sans dénaturer

Ce changement prend tout son sens face aux grandes bâtisses familiales qui maillent nos territoires. Pour elles, la menace ne vient pas de leur valeur foncière, mais plutôt d’une incohérence. Leurs volumes colossaux ont fini par divorcer des budgets contemporains. « Si des acteurs spécialisés n’interviennent pas, ces demeures abandonnées à l’usure finissent par disparaître » , observe Ihsân Elaïmeche.

La division prend alors des allures d’arbitrage de sauvegarde. Là où ne vivait qu’un seul foyer, plusieurs s’installent, se partageant la charge des rénovations et du chauffage. « L’urgence consiste à les réinjecter sur le marché en les adaptant aux usages d’aujourd’hui. Préserver ces immeubles, c’est aussi préserver une part de notre mémoire collective », insiste le fondateur.

Mais l’exercice exige de la retenue, car une division mal pensée risque de banaliser le bâti, de sacrifier des éléments architecturaux précieux ou d’imposer des rénovations standardisées. La création de valeur réside d’abord dans l’écoute du bâtiment et le respect des règles d’urbanisme, notamment lorsqu’il s’agit de préserver les commerces en rez-de-chaussée, qui participent directement à l’animation des rues et à la revitalisation des centres-villes. « Valoriser et diviser, oui, mais à condition absolue de préserver l’identité de l’immeuble », rappelle Ihsân Elaïmeche.

Rénover moins cher peut coûter plus cher

L’autre écueil majeur concerne la technique de rénovation. Chercher l’économie immédiate produit souvent des déboires patrimoniaux et financiers. Remplacer des menuiseries anciennes par du PVC bas de gamme ou recouvrir des façades en pierre d’enduits au ciment, au lieu de laisser respirer la matière avec de la chaux, étouffe le bâti et crée des désordres structurels coûteux.

Une rénovation pertinente n’est pas celle qui affiche le devis le plus bas, mais celle qui restaure sans condamner la physique du bâtiment. Il ne s’agit pas pour autant d’opposer techniques modernes et bâti ancien : une reprise structurelle en béton ou en acier peut parfaitement trouver sa place dans un immeuble ancien, dès lors qu’elle est compatible avec l’existant et qu’elle n’en dénature pas l’identité. C’est pourquoi la Maison ELA valide en amont différents scénarios (conservation, division, revente) afin d’offrir une visibilité totale aux acquéreurs avant même qu’ils ne se déplacent.

Nantes : entre profondeur de marché et sélectivité

Terrain d’élection de l’agence, ce positionnement sur l’immeuble de rapport à Nantes rencontre une demande soutenue. La métropole cumule les atouts avec un bassin d’emploi dynamique, la présence de grands sièges sociaux, une population étudiante et la proximité du littoral, notamment de la Côte de Jade.

Le marché y demeure néanmoins très sélectif. Les immeubles affichés entre 300 000 et 400 000 euros bénéficient d’une forte liquidité. En revanche, au-delà du million d’euros, le cercle des acquéreurs se restreint drastiquement. Certains biens d’exception à plus de 2 millions d’euros restent ainsi bloqués des mois durant, faute d’arguments suffisants pour justifier leur prix.

Pour traverser cette exigence de marché, la Maison ELA mise sur l’ultra-spécialisation et prépare une nouvelle étape ; l’ouverture d’une agence physique à Nantes à l’horizon 2027 pour ancrer durablement sa vision du patrimoine.